“Управляющую организацию может создать любой”

К 1 мая в стране не должно остаться домов, где не определились бы с выбором управления. Префектуры административных округов Москвы должны провести конкурсы и выбрать управляющие компании для каждого дома. О том, как идет этот процесс в столице, Экономический вторник поговорил с Виталием Акимкиным, начальником управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

— К 1 мая все дома должны перейти на новую систему. Город успевает?

— Домов, которые успели выбрать способ управления, 95—96%. В оставшихся же город с 1 января по 1 мая 2008 года обязан провести конкурс, выбрать управляющую организацию, установить по условиям конкурса условия договора управления, и его должны будут подписать все собственники. Конкурсы уже проводятся и к 1 мая завершатся.

— Какие варианты управления домом сейчас популярны в Москве?

— Действующим Жилищным кодексом установлены три способа: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) и управление управляющей организацией. Применительно к Москве имеет смысл говорить об управлении ТСЖ или управляющей организацией (УО). Третий способ применим скорее для домов, где 3—4 квартиры, у нас таких очень мало.

— Чем эти варианты различаются?

— Для выбора любого из способов управления необходимо в очной или заочной форме провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Отмечу, что выбор способа управления или управляющей организации не влияет на тарифы на воду, газ, электроэнергию, водоотвод. Тарифы эти ежегодно своими постановлениями устанавливает правительство Москвы. Если на собрании собственники выбрали способ управления управляющей организацией, они должны выбрать компанию, изучить ее деятельность и предложения. После этого собрание утверждает договор управления, который с этой УО заключит каждый собственник. Далее собственники должны будут контролировать деятельность УО. Контроль при этом способе управления фактически осуществлять очень сложно, собственники разобщены. Сложно также внести любые изменения или расторгнуть договор с этой организацией, если ее работа не устраивает. Договоров столько же, сколько и собственников в доме, и, чтобы внести изменения в контракт или расторгнуть его с УО, нужно действовать одновременно всем. Одним домом не могут управлять сразу несколько организаций.

— Сколько сейчас в Москве управляющих компаний и как они появились?

— УО появились на базе бывших ДЕЗов. Также УО появляются на базе действующих эксплуатирующих организаций. Создаются также альтернативные коммерческие структуры. Еще часть УО возникла на базе домов-новостроек, где они были созданы организациями-застройщиками. Они строят дома и передают их в управление тем организациям, которые они же и создали. Домом управляют профессионально подготовленные кадры, профессиональные организации, которые очень хорошо не только теоретически, но и практически представляют себе, что такое управление и обслуживание дома.

— Кто сегодня может создать УО?

— УО может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. Это может быть и ООО, это может быть и АО, некоммерческая организация, и общественная организация, и даже индивидуальный предприниматель. Получается, УО может создать любой.

— А на деле?

— На деле выиграть конкурс, добиться, чтобы выбрали УО, непросто.

На конкурсе нужно предложить достаточный перечень услуг, их разумную, конкурентоспособную стоимость, качество обслуживания, заинтересовать собственников или префектуру ноу-хау ресурсосбережения. Не помешают при этом рекомендации собственников других обслуживаемых домов — своего рода резюме. В то же время, пока идет переходный период от старой, ДЕЗовской системы управления. У ДЕЗ в обслуживании основная масса домов, и забрать эти дома сложно. Много проблем с этим возникает. Собственники создают ТСЖ, а ДЕЗ дом не отдает.

— В чем специфика варианта с ТСЖ?

— У ТСЖ четыре варианта управления домом.

1. Самоуправление и самообслуживание. То есть ТСЖ выполняет функции УО, заключает все необходимые договоры на снабжение, коммунальные услуги, вывоз мусора и нанимает своих специалистов по санитарной уборке дома.

Это высшая форма управления.

2. ТСЖ выполняет функции УО, но дом самостоятельно не обслуживает. А нанимает подрядную организацию по обслуживанию дома, которая и выполняет такие функции.

3. ТСЖ выполняет функции УО, имеет свой обслуживающий персонал, например слесаря, электрика, которые выполняют текущий ремонт. А при возникновении аварий, например, ночью, в праздники, когда свои работники не работают, ТСЖ заключает договор со специальной аварийной фирмой, которая по договору высылает бригаду работников.

4. ТСЖ не выполняет функции управления, не выполняет функции обслуживания, а заключает договор с УО, и эта управляющая организация сама решает, с кем им заключать договоры, как выполнять работы. А товарищество только контролирует деятельность УО и качество обслуживания. Москвичи сейчас склоняются больше к четвертому варианту.

— В чем преимущества выбора в пользу ТСЖ?

— Договор управления в этом случае заключается один: между ТСЖ и УО. Из состава членов ТСЖ выбирается правление, выбираются ревизоры, ревизионная комиссия, которая контролирует финансовую деятельность правления. В этом случае УО работает эффективно, она уже под контролем профессионала в лице правления или председателя, который, кстати, может нанять профессионального управляющего и платить ему зарплату, и уже профессионал будет контролировать профессионала, что усложнит всякого рода махинации.

Валентин Звегинцев

22 апр 2008

МК