Что год грядущий нам готовит? Жилищные аукционы и приватизацию ДЕЗов

 

Анализ возможных действий властей по приватизации коммунальной сферы и противодействия со стороны жителей на примере Москвы.

 

Итак, с 1 января 2007 года местные власти могут начать проведение конкурсов по передаче жилых домов управляющим кампаниям. Такую возможность им предоставила Государственная дума, 22 декабря принявшая соответствующую поправку к ЖК.

Правда, там же предусмотрено право регионов переносить этот срок своими решениями. Этой лазейкой намерены воспользоваться активисты жилищного движения, чтобы избежать массовой передачи в текущем году дезориентированных раздавшимися весь 2006 год обещаниями властей перенести реформу подконтрольным чиновникам управляющим компаниям.

На прошедшем накануне нового года заседании недавно созданного в Москве общественного комитета по защите прав граждан на жилищное самоуправление и общее домовое имущество было решено обратиться к городским властям с письмом о необходимости перенести срок начала конкурсов как минимум до 2008 года. Решено, развернуть кампанию сбора подписей под этим обращением среди инициативных групп и жителей Москвы. Опыт, однако, показывает, что власть не склонна прислушиваться к обращениям в свой адрес, если они не подкреплены массовыми акциями. Поэтому принято решение готовить серию митингов в районах Москвы, для чего попытаться достичь соглашения о совместных действиям с объединениями граждан не входящими в комитет.

Если конкурсы все же состоятся в этом году, нет сомнений, что, как минимум, в 9 из 10 случаев их выиграют муниципальные ДЕЗы и ЖЕКи.

Однако, те, кто при этом известии облегченно вздохнет, говоря «государственное все же надежнее чем частное», будут жестоко разочарованы. Государственных и муниципальных предприятий на местном уровне в этой сфере скоро не останется вовсе.

Приватизации по-московски. Впрочем, рецепт универсален

Мэр Москвы Ю. Лужков недавно заявил, что в коммунальной сфере столицы должна возникнуть конкуренция, которую он понимает как переход коммунальной сферы в частные руки.

Впрочем, для тех жителей, кто не верит в сладкие плоды коммунальной конкуренции по лужковски, у приватизаторов найдутся иные «железные» аргументы. 

Дело в том, что по нынешнему законодательству ГУПы и МУПы (а именно таковыми являются все ДЕЗы) не могут управлять домами, в которых есть хоть одна частная квартира. Эта норма пока не афишируется, но, можно не сомневаться, будет предъявлена в нужный момент, после чего «нарушение законодательства» будет устранено, а ДЕЗ – превращен в частную лавочку.

Почва для приватизации ДЕЗов уже подготавливается – в проектах договоров, как правило, говорится, что УК может менять форму собственности. Обеспечив монополизм ДЕЗов, чиновники спокойно займутся их приватизацией.

Возможен и другой вариант. Эксперты, ознакомившись с разработанными Правительством РФ правилами проведения конкурсов, считают, что они не позволяют нынешним ДЕЗам участвовать в конкурсе. Следовательно, "конкурс" выиграет не ДЕЗ, а созданное на его основе ОАО. Кстати, и сейчас уже нередки случаи, когда "ДЕЗ" предлагает жителям заключить договор управления, скрывая от них, что это уже не прежний ДЕЗ, а новоиспеченное ОАО.

Приватизированный ДЕЗ станет частной локальной монополией, формально не подчиненной властям (и значит, без ответственности последних перед населением за результаты их деятельности), зато повязанной с ними круговой порукой.

Как бороться?

Грядущая опасность приватизации коммунальных предприятий уже хорошо осознается активистами. Но способы борьбы предлагаются разные.

Московская Ассоциация территориальных общин и объединений предлагает жителям засыпать мэрию и Мосгордуму письмами с требованием сохранить ДЕЗы в городской собственности. А для повышения эффективности работы коммунальных служб передать часть функций управления ими советам жителей каждого района.

Жители Тверского района пошли по несколько иному пути. Они составили коллективное обращение к руководству города, которое подписали уполномоченные нескольких домов. Подписание продолжается и список домов расширяется.

В обращении, в частности, говорится: «Мы не желаем передавать права на управление квартирами неизвестной нам управляющей компании.

В настоящее время большинству жителей необходима организация, формально и фактически управляемая государством, преимущественно на бюджетной основе. Мы категорически против превращения ДЕЗов в частную собственность посторонних нам лиц в любой форме (ОАО, ЗАО, ООО и т. д. и т.п.).

Однако в квартиры жителей по почте и нарочными (техниками-смотрителями и прочими малознакомыми лицами) продолжают доставляться различные невразумительные по содержанию листки, предлагающие, тем не менее, подписаться под их содержанием…

До настоящего время БТИ и действующие ДЕЗы не подготовили техническую и финансовую документацию о состоянии жилых домов и придомовой территории (согласно СНиП 99а и нормативам придомовых территорий пропорционально долям).

Жителям не предоставлены полноценные технические паспорта домов, документы о технической инвентаризации домов, положение о капитальном ремонте жилого фонда. Предоставляемые ДЕЗом документы надлежаще не оформлены (отсутствует подпись должностных лиц), содержат сведения 10-ти и более летней давности, с устаревшими данными, например о перепланировках квартир, с юридическими и фактическими искажениями, что в дальнейшем неизбежно приведет к административным и судебным разбирательствам.

Жители исправно оплачивали на протяжении десятилетий коммунальные услуги по ценам, устанавливаемыми городской властью. Однако полноценных услуг ЖКХ, согласно "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда" (2004 г.) жители не получили. (См. распоряжение премьера правительства Москвы № 223 РП от 12.03.96 г. в редакции от 02.04.97 № 326-РП).

Так например, капитальный ремонт по замене коммуникаций должен проходить раз в 30 лет, выборочно раз в 5 лет; замена кровли из стали (черной кровельной) - раз в 15 лет; оцинкованной - раз в 30 лет: замена сетей горячего водоснабжения - раз в 15 лет; центрального отопления - раз в 30 лет: холодного водоснабжения и водоотведения - раз в 30 лет; эмалированных чугунных ванн - раз в 40 лет; электропроводки (скрытой) - раз в 30 лет. открытой - раз в 20 лет; газового оборудования (внутридомового) - раз в 20 лет.

Формально и фактически управляющей компанией в настоящее время является ГУП ДЕЗ Тверского района, несмотря на то, что собственники жилья не уполномочили её на выполнение указанных функций.

Учитывая изложенное и на основании п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ просим обязать управляющую компанию ГУП ДЕЗ Тверского района предоставить нам следующие сведения за последние 5 лет:

1.         Реестровые сведения о составе собственников, нанимателях и арендаторах жилых и нежилых помещений вышеуказанных домов в полном объёме.

2.         Копии документов регламентирующих эксплуатацию и обслуживание чердачных, подвальных и мусоросборных помещений (включая объём занимаемой площади, лиц, занимающих данные площади, основания и форма владения (управления) данными площадями), а также правоустанавливающие документы по эксплуатации общедомовой собственности жителей.

3.         Документы на земельное размежевание придомовых территорий, произведенное на основании действующих нормативов (в т.ч. СНиП 99), а также установленные обременения на земельные участки домов.

4.         Правоустанавливающие и технические документы на установку на стенах жилых домов вентиляционных систем и воздуховодов различных фирм.

5.         Нормативное регулирование взаимоотношений собственников жилых и нежилых помещений домов при действующем управлении домами.

6.         Акты о проводимых в наших домах текущих и капитальных ремонтах, согласно "Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда" и распоряжений правительства Москвы.

7.         Технические проекты, схемы прокладки труб теплосетей, канализации, водоснабжения, электросетей, газопроводов, на основании которых происходит текущее обслуживание вышеуказанных домов.

8.         Акты технического обследования фундаментов, стен и крыш вышеуказанных домов.

9.         Акты по замене лифтового хозяйства.

10.       Акты о ремонте подъездов, фасадов, замене водосточных труб.

11.       Сведения об имеющейся наружной рекламе на крышах, фасадах и других частях домов, включающих объём занимаемой площади, тип рекламы, сроки договоров по размещению, размер ставок арендной платы и иных платежей, связанных с размещением рекламы.

12.       Сведения о технической паспортизации дома.

13.       Сведения о бюджетных дотациях (в т.ч. планируемых при переходе на иные формы управления домами) на содержание дома на 2005-2006 гг.

14.       Сведения о наличии водомерных счетчиков в домах, технологии расчетов по потреблению воды, тепла владельцами жилых и нежилых помещений.

15.       Сведения о возможностях использования автоматизированных систем начисления, учета и обработки платежей за жилищно-коммунальные и другие услуги.

16.       Сведения о запланированных ремонтных работах по улучшению технического состояния домов на 2007 и последующие годы.

17.       Документы, подтверждающие обеспечение домов техническими средствами пожарной безопасности.

18.       Финансовый отчет ГУП ДЕЗ Тверского района об использовании средств, полученных от собственников, нанимателей и бюджетов всех уровней, на содержание и текущий ремонт домов за период 2001-2006 гг.

В случае непредставления запрашиваемой информации просим указать основания отказа (по каждому пункту в отдельности) для дальнейшего обращения и обжалования действий (бездействий) Управы в префектуре ЦАО, мэрии Москвы, а также в судебном порядке».

В данном случае, как видно, присутствует не только просьба к мэрии защитить права жильцов, но и угроза в случае продолжения практики их нарушения, обратиться в суд и прокуратуру.

Тем не менее, как показывает опыт, суды и прокуратура в подавляющем большинстве случаев поддерживают власть в борьбе с жителями. И даже принятое в пользу граждан судебное решение может много цинично не исполняться. Поэтому, идея членов Общественного совета по защите прав на жилищное самоуправление и общее долевое имущество включить требование запрета на приватизацию коммунальных служб в резолюции будущих митингов выглядит наиболее реалистичной. Практика последних лет свидетельствует - именно в таком виде требования граждан имеют больше всего шансов быть замеченными властью.

Что же делать, если конкурс все же прошел и управлять вашим домом по прежнему будет ДЕЗ?

Прежде всего, тщательно проверьте данные о правовой форме предложенной вам управляющей компании – не подсовывают ли вам под маркой государственного ДЕЗа свежеиспеченное ООО или ОАО. Если же этого пока не произошло, добивайтесь, чтобы в тексте договора был пункт о том, что при смене формы собственности УК, договор считается расторгнутым и может быть перезаключен на новых условиях.

Но, с другой стороны, и терять время впустую, пассивно ожидая пока за вас все решат – глупо. Нужно создавать инициативную группу, получать в управе необходимую информацию, готовить общественное мнение, договор и собрание. Только просвещенные и организованные жители в состоянии защитить свои права и имущество перед лицом коммунальных хищников.

 

Источник - ИКД