Киров: частные управляющие компании вновь охмуряют
народ
Прошлый, 2006 год, прошел под знаком «выбора форм управления многоквартирными домами». В итоге победа осталась за народом – срок выбора был перенесен на 2008 год (то есть на срок, когда «падишах сдохнет»). Однако в отдельных местах реформаторы вновь пытаются склонить граждан к выбору одной из трех удавок. Так, например, в Кирове, где единоросы, получив 10% голосов избирателей, захапали 30 из 36 мандатов в городской думе, вновь осмелели. И вот в начале апреля единоросовская газета «Pro город» перепечатала агитку представителей управляющих компаний годовой давности. Даем вам этот текст – думается, те, кто разбирается в вопросе, смогут легко разоблачить рыночных зазывал. Вот этот текст:
Сейчас практически ежедневно с экранов телевизоров говорят
о необходимости создания ТСЖ, о выборе управляющей компании. Чем вызвана
такая необходимость? Игорь Норкин, юрисконсульт ООО «Лепсе-Уют»: - Создание товариществ собственников жилья происходит
согласно Жилищному кодексу, вступившему в силу с 1 марта 2005 года.
Собственники жилья в многоквартирном доме должны выбрать один из способов
управления: непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо
жилищным кооперативом; управление управляющей организацией. - Кто определяет способ управления многоквартирным домом? - Способ управления выбирается на общем собрании собственников.
Если способ управления не выбран, то орган местного самоуправления в порядке,
установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору
управляющей компании. О результатах конкурса администрация уведомляет всех
собственников помещений в многоквартирном доме в течение 10 дней.
Собственники обязаны заключить договор с управляющей компанией. Кстати,
многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией. - Почему люди неохотно выбирают управляющие компании? - Действительно, наблюдается некоторая пассивность со
стороны населения. Но, думаю, что основная причина торможения жилищной
реформы – это слабая работа органов местного самоуправления, нежелание
передавать муниципальное жилье в надежные руки частников, которые бы смогли
не просто собирать деньги с жильцов, а действительно оказывать качественные
услуги по ремонту и обслуживанию домов. - Здравствуйте. Скажите, сколько управляющих компаний
сейчас в Кирове? - Сегодня в Кирове больше десятка юридических лиц
позиционируют себя как управляющая организация. - А ваша компания как давно работает в этом направлении? Лариса Шмырова, замдиректора ООО «Лепсе-Уют»: - Наша компания ООО «Лепсе-Уют» преобразовано в
самостоятельное предприятие с 1 января 2005 года. Раньше это было структурное
подразделение ОАО «Лепсе», которое было образовано 60 лет назад. До передачи
жилья в муниципальную собственность в 2001 году, нашей организацией
обслуживалось более 600 тысяч квадратных метров жилой площади. Организация
обслуживает дома ЖСК, ТСЖ, выполняет различные работы в сфере оказания
жилищных услуг: плановые, профилактические, аварийные работы на внутридомовых
конструкциях, инженерных сетях и коммуникациях; подготовку к отопительному
сезону; содержание мест общего пользования, содержание придомовой территории;
содержание лифтового хозяйства; текущий ремонт; снятие показаний приборов
учета; обработку, сбор (по единым платежным документам) и
перечисление коммунальных платежей снабжающим организациям и других видов
платежей (зарплата председателя, плата за коллективную антенну и т.д.);
услуги паспортного стола; услуги аварийной службы (круглосуточно);
мероприятия по экономии энергоресурсов; взыскание задолженности за
жилищно-коммунальные услуги; защиту интересов ТСЖ в отношениях с энергосберегающими
организациями, представление интересов ТСЖ в судах и других организациях. - Какие тарифы у вас? - В 2006 году стоимость услуг по содержанию общего
имущества, текущему ремонту, вывозу ТБО и обслуживанию лифтов в компании ниже
в среднем на 20%, чем тарифы, установленные органами местного самоуправления.
Кроме того, «Лепсе-Уют» решает жилищные проблемы каждого дома в
индивидуальном порядке, исходя из персональных особенностей жилого фонда.
Стоимость услуг определяется дифференцировано - Меня зовут Тамара Алексеевна. Объясните, почему с января
сняли льготы по текущему ремонту и по содержанию общего имущества? Я ветеран
труда и инвалид 1 группы? Игорь Норкин, юрисконсульт ООО «Лепсе-Уют»: - По федеральному закону о социальной поддержке инвалидов
и ветеранов скидка на оплату жилищно-коммунальных услуг предоставляется тем
гражданам, которые проживают в государственном или муниципальном жилье. Если
квартира находится в собственности – приватизирована или куплена – льгота по
оплате текущего ремонта и содержания общего имущества не предоставляется. А
вот все остальные льготы и субсидии по федеральному законодательству
сохраняются независимо от управляющей организации. - Здравствуйте. Я бы хотела поговорить с представителями
«Лепсе-Уют». Наш дом на Ленина, 20 раньше обслуживала ваша компания, и нам
очень нравилось. А потом передали другим, мы недовольны. Как мы можем перейти
снова к вам? Лариса Шмырова - Чтобы перейти к нам, нужно провести стандартную
процедуру выбора управляющей компании. То есть собрать собрание жильцов,
создать ТСЖ при наличии в доме более 50% собственников, заключить договор с
управляющей компанией. Я вам предлагаю приехать к нам в офис, где мы вам
дадим подробную консультацию. А также вы сможете посмотреть тарифы, перечень
услуг, которые мы оказываем. В управляющих компаниях тарифы ниже на 30% - Здравствуйте, меня зовут Светлана. Я слышала, что в
разных управляющих компаниях разные тарифы. А каким образом они формируются и
в чем разница? Алексанрд Ефимов, директор управляющей компании ООО
«Управляющая компания «Вятка-Уют»: - Мы работаем на основе методических указаний и
нормативов, принятых в жилищном хозяйстве. Но мы имеем гибкую систему
тарифов, основанных на аудиторской оценке независимых аудиторских фирм в
области ЖКХ. Предложенные тарифы согласовываются и утверждаются на общем
собрании собственников жилья. Мы ищем индивидуальный подход к каждому
клиенту, учитывая объектные затраты по каждому дому. Если у вас есть заитересованность,
мы поможем провести общее собрание (в очной или заочной форме). - Почему в управляющих компаниях тарифы ниже, чем в УЖХ? - Дело в том, что затратный режим у всех компаний разный:
налоги, зарплата рабочим и прочие расходы. Основное преимущество частных
компаний в том, что это более компактные организации, требующие меньше
накладных расходов. В результате получается, что в управляющих компаниях
тариф ниже на 25-30%. Основное преимущество обслуживания жилья управляющими
компаниями – это, конечно, полная отчетность компании перед жильцами. За все
жилищные платежи, а это содержание и текущий ремонт, мы ежегодно при
перезаключении договора отчитываемся перед жильцами за каждый дом. На общем
собрании мы решаем, что нужно каждому конкретному дому отремонтировать в
текущем году: кровлю поменять, бордюры отремонтировать, стоянку сделать. Из
этого составляется сумма. Нынче в муниципальном жилье в графе текущий ремонт
стоит цифра 3 рубля 11 копеек, мы вышли на тариф – 2,11. Многим домам мы
говорим: если на будущий год вы не планируете что-то ремонтировать, строчка
«текущий ремонт» уходит. Так, например, председатель ТСЖ «Швейник» вышел с
предложением освободить дом от текущего ремонта, так как кроме побелки
подъездов, дом не нуждается пока ни в каких работах. С апреля жильцы этого
дома за текущий ремонт не платят. - О своей компании расскажите, пожалуйста. - Мы - активно развивающаяся фирма. Опыт работы в
управлении домами имеется немаленький. До 2003 года, будучи заместителем
начальника НГЧ на железной дороге, я заведовал четырьмя домоуправлениями. Но
потом они все были переданы в муниципальную собственность. Имея богатый опыт руководителя и зная специфику работы в сфере
ЖКХ организовали с января 2004 года на личном энтузиазме ООО и взяли на
обслуживание один дом. Постепенно начали развиваться. И вот сейчас мы уже
обслуживаем 21 дом, в апреле их будет 23. С января 2004 года обслуживали
детские сады и школы в поселке Лянгасово. - Какие услуги вы оказывает ваша компания? - Предлагаем большой спектр услуг. Управление
жилым домом: организация эксплуатации многоквартирного дома, взаимоотношения
со смежными организациями и поставщиками, включая при необходимости,
заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг, контроль объема и
качества выполняемых ими работ и поставляемых услуг, с обеспечением защиты
прав потребителей, при необходимости, в судебном порядке, все виды работы с
собственниками, нанимателями и арендодателями, включая бухгалтерский учет,
паспортно-регистрационная служба, выдача квитанций на оплату коммунальных
услуг (оплату которых можно производить через все городские отделения
электросвязи, почты, Сбербанка, Хлынов-банка). Техническое обслуживание и
ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий: техническое
обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное (круглосуточно),
плановые профилактические осмотры многоквартирного дома, подготовка к
сезонной эксплуатации, текущий ремонт строительных конструкций и инженерного
оборудования, капитальный ремонт (за счет собственников жилья по совместному
решению общего собрания и Управляющей компании). Санитарное содержание:
уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории. - Игорь Машковцев вас беспокоит. Живу на Чапаева, 4. На
площадке не работают полуавтоматы электричества. В ЖКО сказали, что нужно
купить автоматы за свой счет и электрик придет их заменить. Правильно ли это?
Людмила Едренкина замдиректора по экономике УЖХ города
Кирова: - Согласно Постановлению 491 РФ, которое определяет
границы ответственности управляющих организаций, квартирные приборы учета и
отключающие устройства относятся к имуществу индивидуального пользования. То
есть ремонтируются за счет жильца. Алексанрд Ефимов, директор управляющей компании ООО
«Управляющая компания «Вятка-Уют»: - Позвольте возразить. Мы, например, автоматы
эликтричества, установленные на лестничной клетке, не относим к
индивидуальному имуществу. И их замену причисляем к текущему ремонту. Он
включен в тариф по обслуживанию мест общего пользования. И в случае неисправности
счетчиков нами как управляющей компанией осуществляется их ремонт или замена.
Как правильно выбрать управляющую компанию - А где можно узнать информацию об управляющей компании? Борис Кузнецов, коммерческий директор управляющей компании
ООО «Жил-Сервис»: - Во-первых, обратитесь в администрацию своего района,
например Ленинского. Там вам расскажут о работающих управляющих компаниях.
Во-вторых, нас контролирует жилищная инспекция. Позвоните в инспекцию и
спросите о качестве работы управляющей организации, есть ли на нее нарекания
от жильцов. И, в-третьих, просто пройдитесь по домам, которые мы обслуживаем
и посмотрите. - Скажите, управляющая компания должна находиться вблизи
моего дома или я могу свободно выбрать в городе любую понравившуюся мне
организацию? - Место нахождения и отдаленность от дома управляющей
организации значения никакого не имеет. Жильцы могут выбрать абсолютно любую
компанию в городе. Ориентируйтесь на репутацию компанию, опыт работы. - Наша
организация имеет опыт работы на рынке обслуживания жилья уже 15 с половиной
лет. Мы начали обслуживать дома, когда была просто организация, которая
строила дома. В тот период, когда люди начали активно строить частное жилье,
управление жилищного хозяйства заняло такую позицию, что не стало брать к
себе в муниципальный фонд дома, с большинством частных квартир. Для решения
этого вопроса при одной из строительных организаций было создано
подразделение для обслуживания жилых домов. Постепенно оно переросло в
самостоятельную обслуживающую организацию. И вот уже четыре года выступает в
качестве управляющей компании. У нас есть лицензия на производство всех
строительных работ. Кроме основных работ, выполняемых по
требованиям нормативов ЖКХ, мы активно ведем работу по предварительной
подготовке строительных объектов к сдаче Госкомиссии и плавного перехода к
эксплуатации: создание на стадии строительства и регистрации ТСЖ, заключение
договоров с коммунальными службами города до сдачи дома, участие и помощь в
юридических оформлениях прав собственности помещений на инвесторов,
организация собраний собственников, членов ТСЖ, решение вопросов ТСЖ
по доверенности и по поручению председателей ТСЖ, ведение и сдача
бухгалтерской документации. Для оперативных решений текущих вопросов мы имеем
полный набор инструментов и техники. Для аварийной работы – передвижную автотехнику, для самостоятельного вывоза
мусора – тракторы. - Какие услуги по управлению домами предлагает ваша
организация? - Те работы, которые необходимо выполнять по ремонту и
содержанию жилья, мы выполняем самостоятельно. Мы работаем по следующим
направлениям. Во-первых, управление жилищным фондом: заключение договоров с
ТСЖ, ведение бухгалтерии, паспортно-визовая служба, ведение дел по судебным
производствам, работа с кадрами, составление графиков осмотра жилых домов,
организация работ по приему заявок от населения. Во-вторых, техническое
обслуживание и ремонт конструкций и инженерных сетей: устранение
неисправностей в системе ГВС, ХВС, канализации, электропроводки, Работы по
подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периоду, текущие ремонтные
работы, устранение аварийных ситуаций (круглосуточно), снятие и передача
показаний по приборам счетчиков. В-третьих, санитарное содержание и
благоустройство: лифтовое обслуживание, озеленение, уборка и содержание
лестничных клеток, уборка дворовых территорий. - Сколько домов обслуживает компания? - Сегодня мы обслуживаем в центре города 63 дома, не
считая выполнения муниципального заказа по обслуживанию части юго-западного
района города и поселка Новый. - Здравствуйте, я Михаил. Слышал, что управляющие компании
активно проводят различные мероприятия по модернизации обслуживания.
Насколько это выгодно нам, жильцам? - Действительно, для нашей организации одним из важных
мероприятий является внедрение энергосберегающих технологий в строительстве,
а именно разработка проектов жилых домов с применением современных
автоматических тепловых узлов, применение счетчиков тепловой энергии, использование
современных строительных материалов. На сегодняшний день эксплуатируются 44
дома с автоматическими тепловыми узлами и 12 в стадии проектирования и
строительства. Надо отметить, что сам счетчик экономии энергии не дает, как
топили, так и будут топить. Но он дает возможность точно подсчитывать расходы
и платить за них не по расчетной стоимости, а по факту. Дело в том, что
тепловые сети предъявляют счет по расчетному потреблению, а эта сумма
получается на 30% больше, чем стоимость реальных затрат. Например, в прошлом
году наш 8-квартирный дом, где я живу, сэкономил 120 тысяч рублей за счет
приборов учета и постоянной регулировки работы теплового узла. - Кроме того,
во многих домах сейчас устанавливаем счетчики на горячую и холодную воду.
Кстати, мы имеем лицензию на эти виды работ, а таких организаций в городе
единицы. Со счетчиками затраты действительно меньше, так как жильцы платят не
по установленному тарифу на каждого прописанного человека, а по показаниям
счетчика. Кто ремонтирует балконы и почтовые ящики? - Здравствуйте.
Хотелось бы узнать. У нас очень старый дом. На балконах оголилась арматура –
практически голые железяки торчат. Кто должен
провести ремонт балконов? Володарского, 38. Алексей Черемисинов, юрисконсульт правового отдела УЖХ
города Кирова: - Если обнажилась арматура, то, скорее всего речь идет не
о текущем, а о капитальном ремонте, который проводится за счет собственника.
Есть два варианта: или собственники общим собранием принимают решение
собирать деньги на ремонт, или, если будет возможность, такой ремонт
финансируется из бюджета. По постановлению 491 РФ балконные плиты относятся к
общему имуществу, поэтому вопрос и должен решаться на общем собрании жильцов.
- Меня зовут Андрей. Скажите, кто отвечает за состояние
почтовых ящиков в подъезде? - Рассматривая вопрос о почтовых ящиках, надо учесть, что
тут кроме Жилищного кодекса действует еще и Закон о почтовой связи. Поэтому
предусматривается два варианта ремонта почтовых ящиков. Он может быть
проведен за счет собственника или за счет обслуживающей организации.
Обслуживающая или управляющая компания будет ремонтировать почтовые ящики
только в том случае, если этот вид работ входит в перечень услуг по
содержанию и текущему ремонту. - Меня зовут Любовь Андреевна. Живу на Проспекте Строителей,
30. Весь двор грязный, территория вокруг дома неухоженная, тротуары разбиты… Скажите, несет ли управляющая компания за это
ответственность? - За уборку придомовой территории всю ответственность
несет управляющая компания. А вот восстановление бордюров, асфальтового
покрытия возможно, только когда это обговорено условиями договора. - Мы живем в многоквартирном доме, где уже давно бежит
крыша. Как я понимаю, ремонт должны осуществить за счет собственников жилья.
Но у нас часть квартир муниципальных. Выделит ли деньги город на ремонт по
решению общего собрания собственников? И в какие сроки? - Вы должны принять решение в соответствие с законом, с
привлечением представителей муниципалитета. Если решение о ремонте крыши
примут более, чем две трети собственников, то на
долю муниципального жилья город обязан будет выделить деньги. В случае отказа
у вас будут все основания обратиться в суд. Сроки и порядок финансирования вы
определяете на собрании. |