Реформа ЖКХ: кто виноват и что делать

Смысл вопроса

Как известно, новый Жилищный кодекс (ЖК) РФ обязывает собственников жилья до конца этого года выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление;

- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом;

- управление управляющей компанией.

Правда, большинству граждан эта информация известна в усеченном виде, поскольку, как правило, выбора никому не предлагают, а созывают либо «на собрание по созданию ТСЖ», либо на собрание по поводу выбора чисто конкретной управляющей компании. Следует рассказать подробнее о сути явления.

Итак, реформаторы предлагают поступить с вашим домом по одному из трех вариантов. Первый вариант – создание товарищества собственников жилья – ТСЖ. На основании ст. 153, 154, 155, 156, 157, 158 ЖК РФ член ТСЖ несет расходы за содержание принадлежащего ему помещения, за содержание общего имущества, а также вносит плату за услуги и работу по управлению многоквартирным домом (аппарат ТСЖ), а также несет расходы за текущий и капитальный ремонт, оплачивает коммунальные услуги. Для жильцов это означает, что они будут платить намного больше – к их квартплате добавятся, во-первых, оплата правления ТСЖ, во-вторых, оплата за содержание и ремонт всего дома. Фактически ТСЖ становится частным предприятием, которое самостоятельно должно выживать на рынке. Насколько ТСЖ экономически эффективны – судите сами: в Москве несколько лет назад власти создали три тысячи ТСЖ. Сегодня из этих трех тысяч остались двести.

Второй вариант – частные «управляющие компании» (УК), которые будут брать за свои посреднические услуги немалые деньги. Характерной особенностью их является то, что государство не несет никакой ответственности за их деятельность, а сами УК отвечают лишь «своим имуществом», к которому может относиться лишь печать и свидетельство о регистрации. Поэтому есть риск, что УК будут исполнять свои обязательства недобросовестно или они могут исчезнуть вместе с нашими денежками. Примеры тому уже есть. И вряд ли можно верить, что администрация города, (района) будет отвечать перед жильцами за эту управляющую кампанию.

Иногда реформаторы приводят такой аргумент: «если вам не понравится ТСЖ или конкретная управляющая компания, то вы имеете право ее сменить». Но на практике это будет то же самое, что право на отзыв депутатов, не выполняющих предвыборные обещания: теоретически их можно отозвать, но в реальности – невозможно.

И, наконец, есть третий вариант - так называемое “непосредственное управление”. Его часто преподносят как «наименьшее зло». В числе плюсов этого варианта называют то, что если в случае ТСЖ или управляющей компании за одного неплательщика отвечает весь дом (т. е. если один житель дома по бедности не в состоянии оплачивать коммунальные услуги, то электричество, воду и тепло отключат всему дому или даже всему кварталу), а при “непосредственном управлении” каждый отвечает сам за себя. Это преподносится как плюс. Но такая форма отношений оставляет неимущих граждан один на один со своими проблемами и насаждает мораль “человек человеку волк”.

Итак, какую бы из трех форм управления – ТСЖ, управляющую компанию, или непосредственное управление – вы бы ни выбрали – результат будет один: платить вам придется намного больше (во-первых, потому что к оплате за жилье и коммунальные услуги добавятся все расходы по содержанию и ремонту жилья, то есть то, что должно делаться за государственный счет, во-вторых, потому что вам придется оплачивать посреднические услуги «профессионалов» из управляющих компаний или содержать руководство ТСЖ, в-третьих, потому что новые частные хозяева будут повышать тарифы бесконтрольно).

Кому выгодна происходящая реформа? В первую очередь она проводится в интересах крупного бизнеса, который хочет присвоить себе жилищный комплекс. Общая стоимость имущества, которое в результате этой реформы вовлекается в рыночный оборот, оценивается специалистами в 3 триллиона рублей. И первый этап – это передача жилья в частные руки. Сегодня чиновники жалуются, что «сфера ЖКХ – убыточна, а когда придет частный хозяин, то она станет прибыльной». За чей счет сфера ЖКХ станет прибыльной? Ясно, что за наш с вами. Сейчас сфера ЖКХ считается убыточной потому, что значительная часть работ по содержанию и ремонту жилья выполняется за счет государства (и часто эти работы выполняются плохо именно потому, что реформаторы у власти специально сокращают финансирование системы ЖКХ, чтобы использовать это как аргумент в пользу реформирования). А «прибыльной» она станет после того, как оплачивать всё должны будем мы сами.

Вторые, кто заинтересован в реформе – это многие представители власти. Как известно, постоянный рост тарифов на услуги ЖКХ вызывает многочисленные акции протеста, и отдуваться за это приходится властям по всей их вертикали. Вот они и желают сбросить с себя «проблемную» сферу ЖКХ и отдать ее на откуп частному хозяину, у которого на все претензии будет один ответ – «обращайся в суд».

Процесс передачи жилья в частные руки проводится по аналогии с грабительской приватизацией 1990-х годов – начиная с того, что сам процесс схож с ваучеризацией (только здесь в качестве ваучера выступает ваша собственная квартира), заканчивая особенностями пропагандистского обеспечения: тогда тоже власти навязывали вам “выбор одной из трех форм приватизации вашего предприятия” - по первому варианту или по второму - но при этом не позволяли поставить приватизацию под сомнение. Результат известен: все заводы в руках олигархов.

Это была теория вопроса. А теперь в деталях, как всё это реализуется на практике.

Конкретные факты

1. Как вы уже могли видеть из предыдущей части статьи, принятие этой реформы ведет к увеличению оплаты. Вот конкретный механизм, как это делается: например, в Подольске начинают создаваться новые «управляющие компании», которые не имеют ничего, кроме печати, но тем не менее претендуют на оказание коммунальных услуг гражданам. Когда их спрашивают: а как же вы собираетесь оказывать эти услуги, если у вас нет ничего, кроме печати? – они отвечают: а мы будем собирать с населения деньги и делать заказы в существующем МУЖРП. То есть реформа сводится к тому, что на пути между жителями и поставщиком услуг появляется лишняя посредническая структура. На содержание которой и выплату для ее сотрудников зарплаты (причем, очевидно, очень даже не маленькой!) люди будут платить дополнительные деньги из собственного кармана.

2. уже известны реальные факты, когда те, кто создали ТСЖ, вынуждены платить больше, чем остальные граждане. Например, в городе Кирове в этом году рост тарифа за теплоснабжение для жителей, проживающих в муниципальном жилье, составил 20%, а для жильцов ТСЖ этот рост составил 77%. Причина – в том, что жильцы ТСЖ вынуждены платить посредническим структурам (источник информации – газета «Вятский наблюдатель», №36 за сентябрь 2006 года).

3. Не легче будет и тем, кто выбрал вариант с управляющей компанией. Вот ситуация в том же Кирове. Вместо домоуправлений №19 и №21 появилась управляющая компания под названием ООО «АТП УЖХ». И вот его директор Яна Паламарчук в интервью местной газете «Про город» №87 рассказывает о трудностях:

«Люди платят в полном объеме. Этих денег не хватает на обслуживание. Хоть мы и подготовили все дома к зиме и выполняем текущий ремонт на чердаках и подвалах, но уже успели влезть в долги по материалам….

Корр: Скажите, почему подъезды домов по всему городу в таком отвратительном состоянии?

Ответ: Все просто. Денег не хватает, и предпочтение всегда отдается дырявой крыше или замене неисправных задвижек в подвале. А подъезд при большом желании жильцы могут привести в порядок сами. Тем более что, по новому законодательству, скоро всем придется самостоятельно обслуживать собственное жилье».

4. Вот аналогичный пример из Москвы. «МК» за 28 августа сообщает, что если сейчас стоимость обслуживания дома частной организацией составляет 13-15 рублей за квадратный метр в месяц, то после перехода коммунального хозяйства в частные руки эта плата поднимется до 2-2,5 долларов в месяц. Это только за обслуживание, без учета оплаты коммунальных услуг.

5. Известны примеры, когда за недобросовестное исполнение управляющей компанией своих обязанностей расплачиваются жильцы. Конкретные прецеденты есть в том же Кирове. Жильцы дома №93 по ул. Либкнехта 93 в середине апреля оказались перед угрозой отключения горячей воды. В этом они винят конкретную организацию - ООО "ЖЭУ Апрель", обслуживающее этот дом по договору с созданным здесь ТСЖ "Вита". В начале апреля жильцы дома получили уведомление от "Кировских коммунальных систем", в котором было сказано, что в случае непогашения до 12 числа накопившейся у ТСЖ задолженности по плате за отопление и горячее водоснабжение в их доме будет отключена горячая вода. Возмущение жильцов вызвала слишком большая сумма долга. По их мнению, нынешний 160-тысячный долг товарищества перед коммунальными службами не смог бы образоваться, если бы "Апрель", который собирает с них плату, своевременно перечислял все платежи в соответствующие организации.

6. Известно, что после реализации Жилищного кодекса гражданам придется содержать нежилые помещения дома. Не все конкретно представляют себе, что это значит. «МК» за 13 июля этого года конкретизирует: «Москвичи сами заплатят за содержание и ремонт мест общего пользования — лестничных площадок, подвалов, чердаков и т.д. Если раньше взамен поломанного лифта город на свои средства безропотно покупал новый, то теперь раскошеливаться придется самим жильцам». В той же статье рассказывается о том, что вслед за обязательным страхованием автотранспорта и весьма вероятным в будущем страхованием квартиры жильцам предложат также и страховать эти самые «места общего пользования». За свой счет, конечно.

7. После вступления в силу Жилищного кодекса жильцы обязаны будут раскошеливаться и на состояние придомовых территорий (дворов). Как выясняется, в эту оплату входят и такие вещи, как, например, освещение. Тот же «МК» за 12 октября рассказывает: «Согласно положениям ЖК, за содержание внутридомовых территорий должны отвечать сами собственники жилья или выбранные ими управляющие компании. Депутат Мосгордумы Степан Орлов подозревает, что заботы по электрификации дворов с 1 января 2007 года также ложатся на плечи граждан. «Дворы переходят в собственность владельцев жилья. Имеет ли город право тратить деньги на их освещение? — спрашивает он. Сейчас 85% осветительных систем находятся на балансе “Моссвета”: худо-бедно, но дорогу до подъезда подавляющему большинству горожан найти удается. Что будет, когда фонарными столбами начнут распоряжаться неспециалисты, предсказать трудно».

Как осуществляется «реформа»

Согласно опросам социологов, по состоянию на начало октября этого года, 82% опрошенных не знали о сути проводимой реформы. Другими словами, когда им навязывают выбор конкретной ТСЖ или управляющей компании – то это очень часто сопровождается дезинформацией. Известно множество случаев – в Москве, Московской области, других регионов – если среди участников домового собрания оказывается грамотный человек, знающий, что несет Жилищный кодекс (или даже если перед собранием по почтовым ящикам оказываются листовки, разъясняющие сущность реформы) – то этого оказывается достаточно, чтобы агитаторы за создание ТСЖ или эмиссары управляющих компаний с позором бежали от разгневанных жильцов.

Так или иначе, но граждане явно не спешат реформироваться – даже не зная всех деталей, интуитивно подозревая, что эта реформа не несет ничего хорошего. Например, в Москве на сегодняшний день, по официальным данным столичного Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства (ЖКХиБ), выбрали форму управления только 6% москвичей. Причем подавляющее большинство из них отдало предпочтение старым проверенным ДЕЗам. Лишь 0,7% доверили обслуживание своего дома созданным самими жильцами ТСЖ и только 0,1% (!) — частным управляющим компаниям (УК). В такой ситуации самым логичным вариантом было бы перенести введение Жилищного кодекса в действие, например, до 2010 года. Вместо этого, однако, сторонники реформы часто подгоняют население «выбрать форму управления» до 1 января 2007 года. В последнее время это почувствовали на себе москвичи. Например, «управе района Тропарево-Никулино в конце сентября было дано «поручение» организовать в течение недели собрания жильцов и добиться от них ответа на вопрос: “Кто должен управлять их домами — старый ДЕЗ, ТСЖ или управляющая компания?” Нет сомнений, что аналогичные шаги будут предприняты и в остальных районах. Долго мучить людей играми в демократию чиновники не будут. Новых управляющих для них уже подобрали “сверху”. Осталось только за них проголосовать» - сообщает «МК» за 28 августа.

Подобные случаи еще раньше были и в других регионах. Одним из примеров является т.н. «заочное голосование», когда либо гражданам рассылают листочки (т.н. «бюллетени для заочного голосования»), где надо выбрать заранее отмеченный пункт, либо «активисты» ходят по квартирам, собирая с людей подписи за что-нибудь – а потом оказывается, что это было «голосование за форму управления». Часто не утруждают себя даже этим. Вот примеры, имевшие место в Московской области. Допустим, в доме 80 квартир, из которых 45 - приватизированные, а 35 - не приватизированы. Чиновники выискивают всего 6 (из 45) владельцев приватизированных квартир, кому легко навесить на уши лапшу про ТСЖ, после чего объявляют, что более половины жильцов проголосовали за ТСЖ (а за неприватизированные квартиры голосует муниципалитет). Остальных жильцов даже не спрашивают. Доходит до анекдотических ситуаций: например, в местной газете чиновники рапортуют: "Успешно внедряется в жизнь жилищный кодекс - создано ТСЖ в домах по такому-то адресу и перешли в руки управляющих компаний дома по такому-то адресу", а жители этих домов узнают про эти ТСЖ и УК только из этих самых газет!

К чему приведет такая ситуация, если сроки введения Жилищного кодекса в действие не будут перенесены и людей заставят, не разбираясь, до 1 января пойти под начало ТСЖ или управляющей компании? Приведет это к тому, что когда после Нового года жильцы почувствуют на себе результаты реформы, то кончится социальным взрывом, подобным тому, который был в начале 2005 года вследствие монетизации. Неужели реформаторы хотят именно этого?

Что делать

Что же можно посоветовать гражданам в сложившейся ситуации?

Во-первых – не торопиться с выбором формы управления. Не надо поддаваться на уговоры типа «если не успеете до 1 января, то будет плохо». Во-первых, сейчас ставится вопрос, в том числе и в порядке законодательной инициативы из регионов, об отмене Жилищного кодекса либо по крайней мере о переносе введения его в действие до 2010 года. На 28-29 октября и 2 декабря намечены общероссийские массовые акции в поддержку этих требований, возможно, до этих дат проблему удастся решить. Тем более сегодня требование отмены ЖК стало, без преувеличения, общенародным – с ним выступают как сами граждане и общественные организации, так и многие представители власти, убедившиеся, что реформа несет им только проблемы. И если кое-где (например, в Москве и ряде подмосковных городов) власти всё еще настаивают на «выборе формы управления», то в большинстве подмосковных муниципальных образований и многих других субъектов федерации даже сами чиновники местных администраций выступают за отмену ЖК. Вы спросите – а если отменять Жилищный кодекс, то что взамен? Этот вопрос любят задавать реформаторы, говоря, что «может быть, Жилищный кодекс и плох, но альтернативы нет». На самом деле альтернатива есть: на первом этапе – восстановление статус-кво, существовавшего до принятия нынешнего ЖК. В дальнейшем – разработка принципиально нового ЖК, действительно отражающего интересы народа. В любом случае, если вы до 1 января так и не выберете форму управления – то хуже не будет. Реформаторы пугают вас – «если вы не выберете управляющую компанию, то за вас это сделают власти». Но именно это даже в рамках нынешнего ЖК будет меньшим злом – если вам, например, придется протестовать против непомерно высоких коммунальных тарифов - то иметь дело с одной крупной структурой, за которую отвечает администрация – это лучше, чем иметь дело со множеством бесконтрольных ТСЖ и управляющих компаний.

Второе, что нужно сделать гражданам – это самоорганизация. После знаменитых акций протеста против монетизации в начале 2005 года народ создал снизу инициативные органы – Комитеты спасения, Комитеты защиты, Общественные советы (не путать с теми «общественными советами», которые существуют при администрациях). В частности, домовое собрание, посвященное реализации ЖК, должно заканчиваться не «выбором формы управления», а созданием домового комитета. Такие комитеты должны координировать действия между собой в районном, городском и областном масштабе для того, чтобы можно было организовывать солидарные выступления в защиту ваших законных интересов. Когда люди активно выступают за защиту своих прав – тогда удается добиться успеха. Например, 28 июня Госдума все-таки приняла поправки группы депутатов к Жилищному кодексу, которые нейтрализуют ряд вредных последствий реформ ЖКХ. Власти очень не хотели их принимать и постоянно переносили их принятие –однако массовые акции все-таки заставили власть пойти на уступки. 28 сентября законодательное собрание Кировской области под давлением собраний граждан и массового пикета у областной администрации издало обращение к президенту РФ с предложением отложить срок выбора форм управления до 2010 года, а также радикальным образом переработать Жилищный кодекс, исключив из него ряд наиболее одиозных пунктов (ставился вопрос о законодательной инициативе по отмене ЖК в целом, но сразу это не получилось, поскольку многие депутаты, на словах признавая необходимость отмены ЖК, испытывают сильное давление со стороны заинтересованных структур). Эта инициатива получит поддержку и в других регионах. По образцу Кирова аналогичные законодательные инициативы будут внесены в ряде других субъектов федерации и будет поддержано массовыми акциями при рассмотрении этих вопросов как на областном, так и на федеральном уровне. Для успеха этих инициатив потребуется поддержка среди граждан. Следите за объявлениями.