Почему нельзя подписывать

договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом, предложенный городскими чиновниками, подписать, конечно, можно. Только он не будет считаться легитимным, то есть законным, даже если его подпишут все жители города Тюмени и Тюменской области. Настоящий, действительный, то есть законный и легитимный договор управления многоквартирным домом, составленный в соответствии с Российским законодательством, представляет собой комплексный многофункциональный договор, ибо в нем заключены такие самостоятельные части, как:

-управление многоквартирным домом,

- предоставление коммунальных услуг

- оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

Именно эти функции составляют предмет договора управления многоквартирным домом, а не многостраничное обезличенное описание неизвестно чего, характерное для всех модификаций типового договора, предлагаемого чиновниками администрации г. Тюмени.

Перечень коммунальных услуг, услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома содержит почти два десятка наименований. При этом каждое из них является предметом самостоятельного договора, и в каждом из них содержатся существенные, жизненно важные для населения условия, без которых он является ничтожным, то есть недействительным. Такие существенные, жизненно важные условия, характерные для договоров данного вида, определены и прописаны в соответствующих разделах Российского законодательства. Они составляют основу коммунального права, являющегося частью общего гражданского права в Российском законодательстве.

Наши чиновники не знают основ коммунального права, и не хотят признавать существования такого права для населения. Мало того, упорно и настойчиво навязывают населению такой договор управления многоквартирным домом, в котором не отражены и отсутствуют существенные, жизненно важные для населения условия.

Российское законодательство в области коммунальных отношений дает четкое определение существенности условий в договорных отношениях. Существенными являются условия о предмете договора, об обеспечении исполнения обязательств и условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. Под иными правовыми актами подразумеваются постановления Правительства РФ в области коммунальных отношений, где указаны конкретные существенные условия, применительно к тем или иным видам жилищно-коммунальных услуг:

- Правила предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г, Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170),

- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491).

Потребительские свойства, федеральные стандарты качества и режим предоставления услуг определены в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г., Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00, Санитарными правилами устройства и эксплуатации систем централизованного горячего водоснабжения Сан-ПиН 4723-88 от 15.11.1988 №4723-88 и Государственным стандартом РФ ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия».

Гражданский кодекс России определяет, что «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» - статья 421, 429, 432, 435 ГК РФ. В договоре отражаются его существенные условия, без которых договор не является действительным - ст. 432 ГК РФ

Многократно за последнее время приходилось мне читать многочисленные копии подобных договоров, исходящих из недр городской администрации, разъяснять обращающимся ко мне жителям нашего города основы коммунального права и предлагать им разработанный мною «Договор» и «Условия управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных услуг». Предлагал его и нашей администрации - областной и городской. Вполне естественно, что они были отвергнуты. Но не по причине несоответствия федеральному законодательству, а как раз, наоборот - по причине соответствия федеральному законодательству. Вполне вероятно, что он затрагивает карманные интересы и кошельки наших чиновников.

Вот и на этот раз принесли мне подобного типа договор управления многоквартирным домом. В сопроводительном к предлагаемому договору управления письме, подписанном заместителем директора департамента городского хозяйства, последний, то есть заместитель директора департамента городского хозяйства, предлагает жителям многоквартирного дома подписать его. Однако место, где должна стоять подпись жителя многоквартирного дома, в предлагаемом договоре не определено. Населению лишь предлагается «заполнить таблицу приложения №1 к договору». Таблица эта содержит паспортные данные собственника квартиры, количество проживающих в ней жителей, да реквизиты самой квартиры. В последней графе и предлагается собственнику квартиры поставить свою подпись, чтобы удостоверить правильность сообщаемых сведений и ничего более.

Спрашивается, где же собственнику квартиры поставить свою подпись о согласии с условиями договора, где же в этом договоре место Сидорова, Петрова или Иванова. Сколь ни читай, ни верти этот документ, места для Сидорова, Петрова либо Иванова там нет. А ведь Жилищным кодексом Российской Федерации (ч. 1 ст. 162) заключать договор управления многоквартирным домом в письменной форме предусмотрено с каждым собственником помещения в таком доме. И на первой странице договора в самом первом предложении должны быть указаны реквизиты именно собственника квартиры. Зато на каждой странице договора, напечатанным самым насколько было возможным мелким неразборчивым шрифтом стоит подпись и печать генерального директора ООО «УК Союз». Интересно бы знать, какое количество рядовых директоров у такого генерального.

Есть еще одна интересная деталь - на основе проведенного конкурса некая неизвестная никому частная фирма «УК Союз» признана победителем, а потому получила право заключения договора управления многоквартирным домом. Не буду пока касаться такого вопроса - имеется ли у названной фирмы страховой капитал для выплаты в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» неустойки как ресурсоснабжающим организациям, если население не заплатит за соответствующие услуги, так и населению, если предлагаемые ему услуги окажутся ненадлежащего качества. Спрашивается, почему не генеральный директор ООО «УК Союз» предлагает жителям многоквартирного дома договор управления, а заместитель директора департамента городского хозяйства администрации г. Тюмени. Ведь согласно федеральному законодательству администрация муниципального органа власти не имеет права вмешиваться в хозяйственную сферу деятельности. Разве что, если эта сфера затрагивает карманные интересы такой муниципальной власти.

Предложенный населению договор не структурирован, а потому мало понятен, содержит множество несоответствий федеральному законодательству. Помимо того, что размыто определение, а по существу отсутствует предмет договора и его существенные условия, в преамбуле отсутствуют реквизиты собственника квартиры. Отсутствует описание общего имущества дома, без чего невозможно определить и рассчитать стоимость жилищных услуг. Спрашивается, каким образом рассчитаны суммы жилищных услуг, не имея описания общего имущества дома, площади мест общего пользования, площади земельного участка и т.д. Не отсюда ли столь нелепые суммы в договоре.

К примеру, за подметание полов помещений общего пользования нижних 3-х этажей 3 раза в неделю годовая плата составляет 40 144,91 руб. За подметание полов помещений общего пользования выше 3-го этажа один раз в неделю годовая плата составляет 26 869,47 руб. Количество недель в году - 52. Выходит, что одно разовое подметание полов стоит 257 и 517 рублей соответственно, а чтобы подмести всю общую площадь дома - 774 руб. Это ж, какую площадь помещений общего пользования нужно иметь рядовому муниципальному дому, если вся жилая площадь дома составляет 2530 кв. метров. Ни одно суперэлитное здание в «дворянских гнездах» не сравнится с таким помещением. Следуем далее. Разовое мытье лестничных площадок и маршей составляет 430 руб. Уборка земельного участка за год составляет 106 552,49 руб. или 8879 руб. в месяц. Наши дворники и уборщицы получают суммы в пять и более раз меньшие вышеназванных, даже если они обслуживают почти десяток таких многоквартирных жилых домов.

Но и это еще не все. За освещение мест общего пользования предполагается взимать 10 454,9 рублей. Несложные расчеты показывают, что такой суммы вполне хватит для оплаты более сотни стоваттных электроламп, даже если они будут включены одновременно круглые сутки 366 дней в году. И такие расчеты можно продолжать по всем позициям предлагаемого договора. Особенно умиляют и впечатляют суммы, взимаемые за мелкий ремонт и устранение незначительных неисправностей -33 584,69 руб за год. Получается, что ремонт мелкий и незначительный, зато суммы немалые и значительные. Какие же суммы предполагается взимать с населения за устранение более значительных неисправностей и более крупный ремонт наших изношенных и недоремонтированных в свое время инженерных сетей и общих коммуникаций муниципального дома. В договоре, который соответствует Российскому законодательству, должны быть прописаны четкие и внятные позиции в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Таким образом, суммы, взимаемые за содержание и текущий ремонт жилого дома, не соответствуют объему заявленной работы и завышены в несколько раз. Всего же сумма договора составляет 13,27 руб. за кв. метр общей площади квартиры, и это без стоимости работы управляющей организации по управлению домом, которая и вовсе не обозначена. Очевидно, что полная сумма договора составит 14-15 руб. за кв. метр общей площади квартиры, что почти в полтора раза больше, чем это предусматривается для муниципальных жилых домов. (То есть непонятно на каком основании указанная компания выиграла тендер. В постановлении правительства РФ №75 от 06.02.2006 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации...» цены, предложенные управляющей компанией, должны быть не выше, чем для муниципального дома. - редакция «Трудовой Тюмени»)

В предлагаемом договоре от мечено, что население обязано уплатить пени за просрочку платежей в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ. И это правильно. Однако в Гражданском праве обязательства и обязанности исполнителя и потребителя, продавца и покупателя симметричны. Почему же в таком случае не прописано в предлагаемом договоре положение о выплате собственникам жилых помещений в досудебном порядке законной неустойки при представлении им коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

В предлагаемом договоре не конкретизирован порядок расчетов. Очевидно, предполагается проводить все расчеты через ТРИЦ путем принудительного отъема денег у населения за неоказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества. Из аббревиатуры ОАО ТРИЦ и его учредительных документов следует, что основу его деятельности составляет биллинг, то есть составление счетов. Биллинговэя система, согласно определению - это сертифицированная автоматизированная система Исполнителя для учета операций по оказанию услуг Потребителю и их оплате. Создание такой системы предполагает наличие присоединенной сети для обеспечения прохождения информационных сигналов от потребителя до принтеров ТРИЦа.

К моменту учреждения ОАО ТРИЦ, да и в настоящее время, таковой сети не создано, да и вряд ли когда-либо осуществится. А поскольку присоединенная сеть отсутствует, биллингавая система не сертифицирована, и потому деятельность ТРИЦа незаконна, так как печатание тарифов на жилищно-коммунальные услуги это не есть биллинг. В настоящем виде ТРИЦ не более чем оцифрованный самовар. А поскольку ТРИЦ не может проводить расчеты, в договоре предусматривается «организовать перерасчет оплаты услуг». Получается, что население дважды оплачивает функцию начисления оплаты услуг- сначала ТРИЦу за его фальшивые квитанции 3%, затем управляющей организации за так называемый перерасчет, который, как правило, не проводится надлежащим образом.

В договоре отсутствует весьма важное положение о том, что плата за содержание и текущий ремонт помещений вносится собственниками и нанимателями жилых помещений на расчетный (лицевой) счет многоквартирного жилого дома, где проживают собственники и наниматели жилых помещений, заключившие настоящий договор с управляющей организацией.

Списание денежных сумм с расчетного (лицевого) счета многоквартирного жилого дома, необходимых для финансирования текущих работ, производится по факту исполнения соответствующих работ с согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома или уполномоченных ими лиц. Это положение предписывает управляющей организации ежемесячно составлять акты выполненных работ. Вместо этого ясного и четкого положения, принятого повсеместно в соответствии с обычаями делового оборота, как это прописано в ГК РФ, предлагается неэффективная система составления каких-то непонятных актов. Так как не определено, кто должен составлять такие непонятные акты, они и не составляются.

Я отразил лишь немногие, но основные позиции, чем грешит предложенный населению договор управления. Но и этого вполне достаточно, чтобы сделать выводы, почему нельзя подписывать договор управления многоквартирным домом, предложенный городскими чиновниками:

1.Отсутствует предмет договора.

2. Отсутствует описание общего имущества дома, без чего невозможно определить и рассчитать стоимость жилищных услуг.

З.Не отражены и отсутствуют существенные, жизненно важные для населения условия, без которых договор не является действительным, в том числе не отражены и отсутствуют потребительские свойства, федеральные стандарты качества и режим предоставления услуг.

4. В преамбуле договора отсутствуют реквизиты собственника квартиры предусмотреные с каждым собственником помещения в таком доме.

5. Суммы, взимаемые за содержание и текущий ремонт жилого дома, не соответствуют объему заявленной работы, и завышены в несколько раз.

6. Не прописано положение о выплате собственникам жилых помещений в досудебном порядке законной неустойки при представлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

7. Расчеты услуг через ТРИЦ путем принудительного отъема денег у населения за неоказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества.

8. В договоре отсутствует положение о расчетном (лицевом) счете многоквартирного жилого дома, на который вносится плата за содержание и текущий ремонт помещений.

9. Списание денежных сумм с расчетного (лицевого) счета многоквартирного жилого дома, необходимых для финансирования текущих работ, производится по факту исполнения соответствующих работ с согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома или уполномоченных ими лиц.

10. И, самое главное, в договоре нет места для подписи договора. Подпись в таблице №1 заверяет лишь правильность заполнения сведений о собственнике жилья. И эту подпись управляющая компания будет использовать против собственников жилья.

Так стоит ли подписывать такой неполноценный дорогостоящий договор?

Неоднократно приходилось слышать сетования наших чиновников - вот, мол, не готовят специалистов для жилищно-коммунального хозяйства города, нет соответствующей правовой литературы. В 2005 году я подготовил к печати книгу «КОММУНАЛЬНОЕ ПРАВО», написанную в соответствии с федеральным законодательством Российской Федерации, где собраны и обобщены практически все правовые и нормативные документы касательно коммунальных отношений населения с обслуживающими их организациями. Предлагал я ее нашим городским и областным властям. Под предлогом отсутствия денег (на самом же деле причина другая), чиновники отказались ее издать.

Обобщенные в этой книге знания помогли мне разработать «Договор» и «Условия управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных услуг» в соответствии с «Методическими рекомендациями по составлению хозяйственных договоров». Согласно п.1 ст.432 ГК РФ в нем учтены императивные нормы существенных условий договоров данного вида. Учитывая сложную, многостороннюю структуру договора, объем его в электронном виде составил 1.14 Мбайт или 89 страниц на бумажном носителе в том числе: 27 статей, 266 пунктов и 18 приложений.

Однако для населения такой объемный документ иметь вовсе не обязательно. Во многих случаях вполне достаточно документа гораздо меньшего объема. Такой компактный «Договор управления многоквартирным домом», где отражены существенные, жизненно важные условия, составлен на 6 страницах, вручается каждому собственнику жилого помещения и служит доказательством заключения договора. «Условия» могут храниться в управляющей организации. Собственники жилых помещений имеют право ознакомиться с ними, а при необходимости получить копию в электронном виде бесплатно или ксерокопию на бумажном носителе за плату.

В редакции газеты «Трудовая Тюмень» имеются «Договор управления многоквартирным домом» и Содержание (оглавление) «Условий управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных услуг», разработанные автором статьи. Все желающие могут их получить.

В. Маркуц, кандидат технических наук

Газета «Трудовая Тюмень», №19, 2008 г.